房产新政致首付提高 买方悔约定金能否退回?
房产新政致首付提高 买方悔约定金能否退回?
2022-02-15   阅读:671   

  房产新政致首付提高 买方悔约定金能否退回?

  房屋买卖双方达成一致,买方付下定金,眼看就要签订正式的购房合同,孰料房产新政出台,首付款比例随即增加,买方欲取消购房计划并要回定金,遭到卖方拒绝。那么,买方能否以新政出台为由拒签合同?已付的定金又能否收回?
        房产新政致首付提高 买方悔约定金能否退回?

  【案情简介】

买房本是开心事,新政倒成绊脚石

  2016年10月,叶女士经某房地产经纪事务所居间介绍,与某房屋产权人姜女士达成一致,签订《房地产居间合同(买卖)》(以下简称《居间合同》),约定房屋转让价款为335万元,并约定双方于同年11月30日签订正式的房屋买卖合时买方支付首付款101万元,余款以贷款形式支付。当天,叶女士向姜女士支付购房定金10万元。

  不料,在约定签合同的前几日——11月25日,上海房产新政出台。根据叶女士的情况,其购房首付款比例要提高至购房款的50%,即在签订买卖合同时,叶女士要比原先约定的首付款多支付60多万元。叶女士起初请姜女士给其10天筹款,后因筹款不成,故不想再履约,并要求姜女士退还定金。双方协商不成,叶女士诉至法院,请求判决姜女士退还定金10万元。一审法院支持了叶女士的诉请,姜女士不服,上诉至上海一中院。

  姜女士上诉称,双方签订的《居间合同》明确约定,叶女士可向银行贷款,在申请额度不足的情况下,由叶女士以现金形式补足。对于大笔金额的房屋买卖交易,叶女士作为完全民事行为人,对资金的准备以及准备方式应有充足的考虑。此外,叶女士也没有提供证据证明其在2016年11月30日前有能力支付新政出台前约定的101万元。新政出台后,叶女士曾明确表示其能继续履行合同,但后又反悔,故本案应按照定金罚则处理。
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条款约定须明确,若有争议好商量

  实际上,本案的争议焦点为:叶女士是否有权以新政出台无法支付首付款为由,拒绝签订房屋买卖合同,并主张免责。首先,双方约定于2016年11月30日签订买卖合同,叶女士应于签订当日支付首付款101万元。二审中,叶女士未能提供充分的证据证明,其确实能在该日前后存在支付该笔款项的实际能力。故叶女士的支付能力本身存疑。第二,《居间合同》约定叶女士若在申请购房贷款时未获得相应额度,应在办理房屋过户手续前以现金补足,表明叶女士在签订上述合同时对可能存在的履约障碍已有充分预见,并且应当具备一定的资金保障。第三,新政出台后,叶女士曾请求姜女士给予10天时间以凑足首付款,表明其认可自身有义务按照《居间合同》相应条款签订房屋买卖合同。

  综上,叶女士在签订《居间合同》时应当对贷款额度变化有一定预见,并准备相应的资金,新政出台并不必然导致上述合同不能履行,叶女士以无力支付首付款为由拒绝签订房屋买卖合同构成违约,故撤销一审判决,改判定金不予退还。

  【申云分析】

  因为在签订居间合同时已经约定了如无法获得贷款即用现金不足,导致叶女士定金无法退还,直接败诉。申云律师这里要提醒您,在购房时,除了实地查看房屋质量,更重要的是注意合同条款的约定,由于房屋居间(买卖)合同实践中一般而言都由卖方提供,这就意味着一定程度而言是对其有利的。因此要仔细审阅合同,对于可能出现的情形做好估计,与对方交涉并修改、拟定合同,才能防患于未然,高高兴兴地买到新房子。

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