商品房买卖合同纠纷案件,怎样合理合法的主张自己当初所约定的交房验收条件呢？
2021-10-08 阅读：526
近年来随着房地产市场的跌宕起伏，商品房买卖合同纠纷案件持续增加，其中因对交房条件认知不同而引起的合同违约责任纠纷不在少数。那么怎样才能合理合法的主张自己当初所约定的交房验收条件呢？
2012年6月，张某与上海某房地产公司签订协议，约定将正在开发建设中的一套商品房预售给张某。双方签订《商品房买卖合同》，约定公司应在2013年9月30日前交付验收合格的房屋，并对相关违约事项进行了约定。合同签订后，张某付清全部购房款。2013年10月，商 品房经有关建设、勘察、设计等单位验收合格，同意投入使用。同月，房地产公司通知张某接收房屋。张某以公司未能提供商品房消防验收合格手续为由拒绝接收房屋。
2013年12月，上海市公安消防大队出具了建筑工程消防验收意见书，确认该房屋消防验收基本合格。房地产公司于2014年6月再次通知张某接收房屋，但张某办理交房手续时，公司要求他交纳从2014年11月起包括物业管理费在内的相关费用，张某再次拒绝收房，并向法院起诉。经法官调解，被告房地产公司就逾期交房向原告张某作出了一定补偿，张某撤回起诉。
一般情况下，《商品房买卖合同》均明确约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”，实践中，人们对竣工验收合格包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格不持异议，但对是否还应包括消防等专项验收合格，开发商与业主往往存在截然不同的意见。
而在法律上，消防验收与商品房交付之间关系界定依据主要有：
《消防法》： 第九条 建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。
第十三条 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：................................依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《城市房地产开发经营管理条例》（2011）：第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
从法条和形式要件来看，消防验收的确是必须的，但是实践中却存在着两种不同的观点：
1.无论购房合同是否将消防验收约定为交房条件，都不能免除开发商在交房前遵照消防法规定报请消防监督部门进行消防验收的法定义务。消防法将消防验收合格作为房屋交付的法定条件，是防止开发商把带有消防隐患的工程交付给购房者的强制性规定，故真正交付应当认定为消防验收合格时间。
2.依据《消防法》以及国家公安部规章：建设单位应在取得工程竣工验收合格之日起七日内将消防设计和竣工验收备案受理系统报公安消防机构录入进行备案。这意味着，消防验收从审批制改为备案制。自此以后，不必由公安消防机构进行验收，而是由当事人直接进行验收，然后报公安消防机构备案。由此可见，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，但其法律后果并不必然影响商品房买卖合同。
这两种观点在实践中都有对应案例适用，因此公说公有理婆说婆有理。
但无论如何，针对此情况，在此提醒广大购房者：
1.重视合同签订过程，认真了解合同文本相关条款的真实含义，以便明确双方权利义务。商品房买卖合同版本极具专业性，对于大多数普通当事人来讲难以理解和把握，但该合同涉及大笔财产交易，不能以“看不懂”作为忽视自身权益的理由，到问题出现时再寻求法律帮助，希望以对方显失公平、存在欺诈等自己诉称的理由主张合同无效或赔偿损失。作为合同一方当事人，可以提出以取得《建设工程竣工验收备案表》作为双方约定的交房条件。
2.合同履行中，明确自己和对方权利义务履行的时间节点，依照合同约定执行，不要因为自己疏忽导致对方逾期责任无法主张，自己履约行为出现违约。此时再希望通过主张合同条款不合法、不合理来规避己方责任，往往也是无济于事。
3.针对开发商交房时，消防验收的问题是否作为拒绝收房理由这个问题，建议按照合同约定从严认定，即如果没有特别约定，知悉拒绝收房可能存在的风险。并且结合交房时房屋的实际使用条件，是否能满足使用目的，达到使用条件，保证实质公平的角度来做出判断。
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