房屋租赁中,房屋部分按份共有人擅自出租房屋并获取租金的,其他共有人得知后,是否可以以签订租赁合同的共有人出租共有房屋未经其他共有人同意,系无权处分,是否可以主张签订的合同应属无效,向承租人主张返还共有房屋?实务中法院是侧重于保障其他共有权人的物权请求权,还是为维护交易的稳定性而保障承租人的权益?
北京京云律师事务所王兴华律师,在北京卫视《法治进行时》为您解答。
问:廖老爷子去世后给两个儿子留下一处房产,大儿子私自就把房子给出租了,小儿子就不干了,多次找租户说明情况,但租客不仅不搬,还继续向大儿子交房租。小儿子一气之下,把租户和大哥告到了法院,要求租户搬出去,还要给他一半的租金。
那么,这份房屋租赁合同有效吗?这房租该向谁要呢?
王兴华律师表示:
大儿子作为房屋共有人,擅自将房子出租给他人,小儿子可以主张这份房屋租赁合同无效,并且可以找大哥索要租金。在实践中,如果说小儿子对此是知情的,或者说在事后进行了追认和同意,合同是应当视为有效的。
另外,在类似案件中,如果存在多个共有人,其中大多数共有人一致意见将房屋出租,其他的共有人当时知情,事后又提出异议,但是出租房屋对共有人又没有不利,那也应当视为租赁有效。
本案中,租赁合同虽然无效,但是租客使用房屋是要支付相应的对价也就是占有费的,这部分钱基本和约定的租金等同,鉴于费用已经交给大儿子了,大儿子应当将其中一半支付给小儿子。建议大家在租房时注意房子是否存在共有权人,最好征得所有人同意再签合同,以免日后产生诸多法律问题。
【法条参考】
《中华人民共和国民法典》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百五十七条有下列情形之一的,债权债务终止:
(一)债务已经履行;
(二)债务相互抵销;
(三)债务人依法将标的物提存;
(四)债权人免除债务;
(五)债权债务同归于一人;
(六)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
合同解除的,该合同的权利义务关系终止。
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