外地人购买北京农村私有房屋后遇困,北京房产律师支招解困境
外地人购买北京农村私有房屋后遇困,北京房产律师支招解困境
2022-08-08   阅读:956   京云律师

案例简介

十几年前,于女士就在北京的农村购买了一处私宅,当时于女士与农民孙先生夫妇签订了一份农村房屋买卖协议,双方约定因孙先生夫妇的宅院现已不用,愿意作价四万四千六百元卖与于女士,今后出现国家占地、拆迁、地上建筑物赔偿归买方。如卖方反悔,卖方一次性赔偿买方翻盖、装修款六十万元人民币。

 

 

当时因于女士对农村私有房屋法律性质认知局限,并不知道非集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。并且,于女士在购买孙先生的农村私宅后为方便居住,对房屋进行了翻盖和装修,并居住生活了十几年。但世事无常,孙先生夫妇在面临房屋价值显著升值,并可能面临拆迁的情况下,被巨大的利益驱动,违背诚实信用原则,将于女士告上了法庭,请求法院认定房屋买卖合同无效。

 

《买房契约》违反法律、行政法规的强制性规定,一审法院最终判决确认房屋买卖合同无效。一审败诉后,于女士深感无助。而随之而来的是面对孙先生夫妇提起的腾退房屋之诉。

 

在与丈夫简单沟通后,于女士打算先找个专业的律师咨询下自己遇到的问题,寻找下解决办法。

 

胜诉过程

在经过一番筛选后,于女士来到了北京京云律师事务所。王国龙律师热情接待了于女士,在听取于女士的案情后,王律师告诉于女士,其签订的房屋买卖合同确实是无效的,但于女士支付的购房款,房屋的翻新、装修费用,以及区位补偿所产生的损失确是应当得到赔偿的。在听取了王律师的案情分析后,决定于女士将案件委托王国龙律师处理。

 

 

 

接案之后,王国龙律师立即组成专案律师团队负责于女士的案件。在律师团队研讨案件,形成诉讼方案后,王律师在一审腾退房屋之诉中提出了反诉:反诉内容为请求判决孙先生夫妇返还于女士购房款44600元整;请求依法判决孙先生夫妇赔偿于女士信赖利益损失(具体金额由评估公司出具评估结果后确定);反诉费用由孙先生夫妇承担。面对原告提起的腾退房屋之诉,王国龙律师积极应诉,并提出反诉,但一审法院在有相似案例、判决腾退明显不公平的情形下,却仍判决于女士腾退房屋。

 

一审败诉后,王国龙律师及时向当事人分析案情,告知当事人应当上诉。王律师在上诉状中针对原审法院认定事实不清、适用法律错误提出了四点理由,经王国龙律师据理力争,中院最终将本案发回重审。

 

案件发回重审后,王国龙律师向法院提交了我方的代理意见。

首先,签订的协议内容是双方的真实意思表示,原告起诉协议无效系出于经济利益的考虑,违反了契约精神。

 

其次,我方同意返还涉案房屋,前提是原告足额赔偿被告经济损失。并且,我方坚持主张双方同时履行合同责任,以减轻我方的诉讼风险和执行风险。

 

最后,针对原告提出的鉴定评估申请,因涉案房屋的区位补偿尚未出台,即使评估也无法评估出区位价格,也无法确定原告应赔偿损失的具体数额,因此,我方不同意单就房屋的重置成新价进行评估。

 

最终,法院驳回了原告请求腾退房屋的诉讼请求。经过王国龙律师的不断努力,当事人在重审中胜诉,成功的维护了自己的合法权益!

北京市第三中级人民法院民事判决书
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