房屋拆迁案例
京云拆迁律师 · 在线答疑
对于大多数人来说，遇到征收的机会非常少，这也造成了大家在遇到征收的时候非常困惑，面对不堪其扰的征收方不知道如何应对。于是，京云拆迁律师团希望通过在线问答的方式帮助大家解答拆迁问题，帮助大家走出征收困境，获得公平合理的补偿。今天我们汇总了几个近段时间来，常被咨询的问题，下面我们就来看看。
“我是河南省某村的村民，积攒了一辈子的积蓄终于建好了新房，现在却被通知房子违规，让我拆除。请问，是不是所有违建都得拆？”
农民这三类房屋违规也不用拆，谁来也不怕。1、不影响他人生活的小范围违建；2、农民有多处宅基地，总面积不超规定的一户宅基地的标准，也不需要拆除；3、农民唯一的住宅。除了这三种违建情况不会被强制拆除，其他的都会被相关部门责令拆除。
“我和我妻子都是城镇居民，在退休之后，希望能够找一清净地养老。经人介绍，花了15万元购买位于县城郊区农民赵某的房屋一栋。随后，我们就搬进房屋居住了，而赵某又再向村委会申请宅基地。请问，我在购买赵某房屋的同时是否意味着就购买了该房屋宅基地的使用权?村民赵某在出卖房屋后还可否再申请宅基地?“
购买了房屋并不意味着就购买了该房屋宅基地的使用权。城镇居民购买宅基地为我国法律和政策所禁止，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)明确提出：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
村民赵某在出卖房屋后，不可以再申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。这是因为宅基地属于集体所有，国家允许村民申请宅基地建房，这是为了村民自身居住利益着想，但如果村民将宅基地上的房屋卖掉而获取利益，这在一定程度上表明出卖房屋的村民不再需要考虑居住问题，因此集体无需再给他考虑，另一方面，如果再允许他申请宅基地这显然变相侵害了村集体的利益。
“房子要被征收了，如何判断评估价格是否合理呢？”
评估结果是否合理与评估公司、评估人员的能力、资质有关，与评估人员是否独立、客观、公正地开展评估工作有关，与选择的评估方法有关，与评估时点是否正确，与评估中考量的各种影响房屋价值的因素有关。
总而言之，判断评估价格是否合理没有一项简单地标准，要综合各种因素判断，实践中一般会将周边房屋市场价作为一个比较基准。法律也规定了对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
为了尽可能保证评估价格的合理，被征收人可以做到以下几点：
（1）由于房屋市价、行情一直在变，评估时点可能对评估结果产生很大的影响，因此被征收人一定要关注评估时点，法律规定评估时点应该是房屋征收决定公告之日；
（2）被征收人一定要积极参与评估机构的选择，尽可能选择信誉好、声望高的评估机构来进行评估工作；
（3）如果对评估报告有异议，务必及时在法定期限内启动救济程序。
“农民建房能否使用农用地？”
农民建房在符合规划的条件下可以使用农用地，但要依法先行办理农用地转用手续。农用地转为建设用地的，按照土地管理法第四十四条规定，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施规划将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次分别由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准；在已批准的农用地转用范围内，具体可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。
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