住宅用作经营，拆迁能否按照非宅标准补偿？-房屋拆迁补偿标准

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住宅用作经营，拆迁能否按照非宅标准补偿？

2021-10-15 阅读：283

拆迁中，房屋的用途可分为三类：一类纯粹的住宅；一类是纯粹的营业用房；还有一类是由住宅作为营业用房进行使用，律师称之为“住改非”房屋，这就是我们本次要讨论的话题。由于这种情况在现实中具有多发性，京云拆迁律师应广大百姓的要求，专门对这类房屋的拆迁补偿安置的有关问题进行解答：
住宅用作经营，拆迁能否按照非宅标准补偿？

一、补偿标准并非绝对按照产权证上的记载确定
根据国务院颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法有省、自治区、直辖市人民政府制定。”其中“用途”，即指房屋的使用性质是“住宅”还是“非住宅”。” 由此可见，被拆迁房屋的使用性质一般是以拆迁方面的地方政府规章为判断依据。例如，《北京市城市拆迁管理办法》就有规定，如果被拆迁房屋具有房屋所有权证和有营业执照且拆迁前用作生产经营，已办理税务登记并出具纳税凭证，应该按照非住宅房屋进行拆迁补偿。当然，并非所有的地方政府规章都是这么规定的，这还需要大家根据具体情况找到当地政府规章中的相关规定。
二、房屋使用性质实际已变更，但未办理变更手续，应当遵循何种补偿标准？
根据“建房函字【1993】23号”文件的规定，在拆迁中，当私房的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或者经营房屋，应当向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。对没有办理变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，拆迁人应根据变更后的房屋使用性质与被拆迁人签订补偿安置合同。因此，如果现实中遇到拆迁人以被拆迁人未作房屋使用性质变更手续为由拒绝按照非宅标准的话，大家可以以此为法律依据维护自己的合法权益。
三、按照非宅标准补偿安置，能得到哪些补偿？
一般情况下，拆迁非住宅房屋的，被拆迁人除了能够获得房屋本身的重置成新价和区位补偿价之外，还有得到的补偿有：（1）搬迁补助费（其中包括设备搬迁、安装费用以为无法恢复使用的设备按照重置成新价结合成新结算的费用）（2）停产、停业经济损失，但前提必须是被拆迁房屋有房屋所有权证和营业执照并且已办理税务登记、出具纳税凭证。
最后一个问题也是大家最关注的，其实关于关于房屋用途的确定依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条的规定，可由当事人协商并确定补偿标准，如果协商不一致，可由当地规划管理部门确定。由此可见，法律赋予拆迁主体一定的自由裁量权，这既让拆迁人钻了法律的漏洞，同时又给百姓的权利提供了伸张的途径。很多时候，百姓在百口莫辩的情况下找到了律师，京云律师通过专业的法律知识给拆迁人施加一定压力，即使是向当地规划管理部门确认，也必须符合法律法规的规定，这样才能最终维权百姓的最大权益。

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