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没有购房资格，签订的认购书有效吗？

2021-10-20 阅读：297

案情简介

高先生自己来到XX房地产企业开发有限公司售楼处，想要进行购买需要一套房屋，但由于本地限购政策，高先生认为只有在一个月后社保满足社会条件了才有购房资格，售楼人员工作表示我们可以先签订《认购书》，认购书中对于双方之间约定了高先生须于认购书签署之日起60日内到项目签约服务中心与被告签订《商品房预售合同》。在签订本合同时，应当支付10万元定金作为订立预售合同的保证金。一个月后，高先生由于种种原因不能有资格买房，于是向开发公司索赔取消合同，退回押金。开发有限公司可以表示自己这是高先生的过错，定金不能退。双方诉至法院。

庭审结束后，法院可以认为，虽然开发有限公司企业通过”认购”的形式告知原告签订劳动合同的风险，但不能否认被告知道原告是限制研究对象这一事实。但是，当双方知道原告是限制对象时，仍然签署认购书，导致预售合同不能履行，因此，原告请求确认“认购”解除，并请求被告返还10万元的押金诉讼，法院予以支持。

没有购房资格，签订的认购书有效吗？

法律分析

1.认购书的法律制度效力。商品房的认购书，在法律工作性质上属于商品房买卖合同的预约服务合同，即认购书的约定主要内容是合同关系双方在一定经济条件下企业签订房屋买卖合同。就法律效力而言，认购是一份独立的合同，双方按照约定承担权利和义务。因此，购买书籍时也需要仔细检查约定的条款，以避免法律纠纷。

2.在签订认购书时，高先生自己没有进行购房资格，许多人认为企业不符合国家行政强制性管理规定，因此对于合同无效，这是对合同法规定的误解。根据《最高人民对于法院进行关于企业适用〈中华民族人民民主共和国合同法〉若干重大问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性法律规定’，是指效力性强制性管理规定。效力性强制性法律规定相对应的是管理性强制性管理规定，本案中关于我国房屋限购政策的规定企业属于管理性强制性标准规定。在此情况下，当事人签订的“认购书”是当事人的真实意愿，不违反法律、行政法规的强制性规定,具有法律效力，当事人应当按照合同履行。

3.定金怎么进行处理。根据《最高国家人民对于法院进行关于审理商品房买卖合同管理纠纷解决案件可以适用相关法律制度若干重大问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为公司订立商品房买卖合同提供担保的，如果因当事人一方面的原因分析未能订立商品房买卖合同，应当严格按照中国法律法规关于定金的规定数据处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。判决不能归于当事人，主要是因为当事人在指定期间违反了诚信协商的义务。在这种发展情况下，双方在签订认购文件时都知道我们自己有权认购，后来由于社会这个环境问题，买卖合同管理无法成立。双方企业对此方面均有过错，并应承担公司违约风险责任，即双方均应受到押金的处罚，一方应失去押金，另一方应返还押金进行两次，抵销后，支付押金的一方我们可以通过收回自己全部押金。

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