2016年，李女士看到一则北京某职业学院用教职工改建的老年公寓的宣传，该公寓建在学校里面，周围环境优美，绿化不错，十分安静。李女士觉得这套房子适合养老，就花了37万买了一套。不过双方并没有签订《房屋买卖合同》，而是签了一份会员协议。起初李女士并没有在意，在里面一住就是7年。
       

　　可如今房子频频出现问题，屋顶一直往下漏水，困扰着李女士的生活，李女士多次和校方反映，一直无人接待，李女士一气之下拨打了12345的电话。不料这通电话让李女士知道了她买的房子竟然涉嫌违建，李女士一时无措，她找到了找到北京电视台《律师帮帮忙》栏目组，栏目组邀请到北京京云律师事务所主任王兴华现场为李女士答疑解惑。
      

      那么这个会员协议该如何定性？有没有法律效力呢？

     王兴华律师通过查证发现北京某职业学院是私立学院，它通过民营的方式拿到了一部分土地，这部分土地在土地定性里叫做教育用地，非常便宜，不需要交土地出让金，但是它的定性无法建商品房，能够办房产证的商品房是不能建的，只能建学校宿舍、教学楼及相关的配套。这里面的根本定性就是土地使用权的定性导致它不可能是正常的商品房，但李女士却真金白银的购买了该校内的房产，签了一个会员协议，签了50年的使用权，李女士觉得虽然签的是会员合同，但是合同中约定的服务管理和会员期限以及各种权利，都和商品房差别不大，也就没有追究。
       
       王兴华律师表示：会员实际上是一个学员的意思，首先是学员要在学院里面上学，学院提供公寓给学员使用，但是学员在学院的教育是3到5年，甚至7到8年都可以理解，然而给一个老年人50年的教育，其实本身就是一个规避法律的行为。

　　国家给予教育服务的用地，没要土地出让金，还很便宜，是为了发展教育。发展教育实际上有国家的公益性质。从这个角度来看，公益土地没有交土地出让金，不能为了盈利往外出售。但是北京某职业学院当时建了房屋之后，把它的50年的使用权卖了出去，等于说是一种变相的买卖行为。

　　王兴华律师指出，从定性上来看这个会员协议应该更接近于违法买卖房屋，北京某职业学院变相把公益土地的使用权卖出去了，这里面的违法是明显的。王兴华律师认为该学院是利用教育土地建设房屋，通过签订会员协议，达到出售盈利的目的。而根据会员合同的约定，要想解决争议，需要率先通过北京仲裁委员会。

       如今李女士已经得知这处房子涉嫌违建，那么这一点对于解决纠纷能起到什么作用？如果必须通过仲裁解决问题，她又该如何应对呢？

　　王兴华律师认为认定房屋涉嫌违建需要进一步调查，认定违建的可能性有几种，一是北京某职业学院没有报规划，二、北京某职业学院报了规划没有按规划建设，三、北京某职业学院报了规划也按规划建设了没有按规划使用，而是卖给了社会上的人员居住使用，四、涉案房屋本身不能办房产证，只是学院内部宿舍，那么可以在这里边直接定性它就不是有产权证的房子。本身是违章建筑租赁的合同是可以解除的，而且是无效的，就从这一点李女士也可以解除合同。

　　王兴华律师指出，如果是解除合同，北京某职业学院按照合同约定返还李女士购房款就行了，如果是合同无效，北京某职业学院是需要承担责任的，至于责任怎么承担，需要仲裁员考虑。王兴华律师建议李女士大胆的提起仲裁，并且搜集资料和相关证据，制定诉讼方案，确认合同无效，要求北京某职业学院赔偿。通过李女士的事再次提醒大家，买房时不要听对方销售人员的鼓吹，最终我们签字的时候，还要认真的看合同，不然很有可能让自己陷入非常不利的境地。