朝阳多家企业入驻园区仅三个月就被通知腾退，相关损失谁来担？
2023-08-23 阅读：480 京云律师
签约、装修，进驻园区才三个月，生产经营还没走上正轨，8月3日，一张腾退通知书让朝阳区铭基国际创意公园里的中小企业一下全慌了。
这张通知书上明确写着，疏解腾退工作将于8月4日启动，要求企业无条件配合本次房屋疏解腾退工作，在8月11日前将全部租赁房屋腾退清空。
黄庄绿化队发布的腾退通知书
一方面腾退只给了大约一周的期限，让人措手不及；另一方面关于退费、赔偿等各方面事宜一直没有明确解释。在这份合同中，各租用房屋的中小企业为乙方，园方的管理单位北京铭基商业运营管理有限公司为甲方。
合同中，涉及违约责任和提前终止合同的具体说明，其中多项条款提及了“由于不可抗力”或“依据法律规定”等条件，跟随其后的是，终止合同时，甲乙双方互不承担违约责任，互不主张损害赔偿。
但是新进驻的企业光装修就花了十几万元到几十万元不等，这些损失从合同的条款来看，企业是不是只能自认倒霉了？对此，我们来听听专业律师的说法。
北京京云律师事务所主任，王兴华律师表示：这要分两种情况讨论。如果是因为园区方没有取得相关的规划手续，房屋被认定为违建才被要求腾退，那么根据相关法律规定，园区和企业之间的租赁合同是无效的，上述条款也是无效的，园区明知是违建仍然对外出租，对于合同无效的后果应当承担主要责任，要向企业赔偿因此而受到的损失。
王兴华律师提到：如果合同不存在无效的情况，就要看园区和企业签订的这份租赁合同是否是格式合同，如果企业明知上述条款且同意了，那么就应该按照约定损失自担，如果是园区事先拟定了违约责任等条款，没有和企业进行协商，也没有采取合理的方式进行说明和提醒，那么则不构成合同内容，企业的装修损失在合同解除时，由双方依法按公平原则负担。
【法律链接】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第九条第四项 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十一条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《民法典》
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
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