湖南企业征收拆迁权益保障及风险防范
湖南企业征收拆迁权益保障及风险防范
2021-11-02   阅读:256   


        由于我们国家文化产业发展政策进行调整、环保政策和安全管理政策的强化所带来的房屋征收与拆迁活动日渐频繁。
毫无疑问,房屋征收拆迁已经成为城市建设和发展的一项重要活动。而在诸多征收拆迁活动中,企业征收拆迁是一个发展比较分析复杂的问题。由于企业征收拆迁,不仅要考虑企业的经营状况,而且要考虑企业征收拆迁后恢复重建过程中存在的诸多风险,再加上企业搬迁背后隐藏的巨大商业价值以及当地企业与当地政府之间千丝万缕的联系,许多企业在面临征收拆迁问题时,往往会从一方转向另一方,错失谈判的机会,最终陷入困境。云合专业律师网凭借其多年企业征收拆迁管理方面的丰富教学经验,在此帮助您一步步揭开一个企业产品征收拆迁的神秘面纱。
本文将重点针对湖南省企业拆迁补偿的现状,针对湖南省不同的规定,也结合当地的实际情况进行分析。
湖南企业征收拆迁权益保障及风险防范

一、湖南企业拆迁补偿标准

        根据《国有土地上房屋进行征收与补偿管理条例》(以下问题简称《征补条例》)以及《湖南省教育实施<国有土地上房屋征收与补偿工作条例>办法》(《湖南省征补办法》)的有关法律规定,湖南省一个企业在拆迁征收使用过程中,能够通过获得的补偿研究项目及标准要求如下:

(一)房产、建筑物及土地补偿

       根据湖南省的办法和各市有关征收补偿的实施办法,企业的房产和土地补偿一般可以采取货币补偿或房产权交换两种方式。由于我国不同的补偿方式,对于停产停业损失、安置补助费用等其他费用会有所不同,需结合中国企业发展本地的征收拆迁政策环境以及提高企业通过自身经营的实际生活情况作出判断。

1、房产及其他建筑物补偿

       企业的经营场所主要包括工业厂房、仓库以及职工宿舍和办公楼。具体补偿面积是根据有关房产证的建筑面积计算的,由于历史原因不能办理房地产证和土地证,可以根据实际计量确定。企业进行房产及其他建筑物的补偿技术标准研究主要可以依据评估工作报告,主要通过考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑工程结构、新旧文化程度、建筑面积问题以及占地面积、土地使用权等影响其价值的因素。

2、土地补偿

       企业取得土地使用权的方式有多种,分为转让和转让土地使用权,还可以在改制过程中,将土地使用权折价,作为企业资产收益。此外,通过融资租赁城市建设用地,甚至以乡镇或村镇企业文化形式租用集体土地者也大量研究存在。对于企业来说,最大的资源是土地资源,但是湖南省的规定和措施都没有明确土地的价值和补偿标准。而对于中国集体土地上部分企业征收拆迁关于农村土地的补偿一般按评估市场价格进行补偿,具体的补偿技术标准如果一个企业为承租人或者通过第二承租人,就会涉及到与土地资源使用权人谁有权获得土地补偿的问题,补偿的依据以证书或租赁服务合同为准。

(二)设备、设施补偿

      设备设施搬迁的补偿价值,主要是指设备在搬迁过程中的拆卸、包装、运输、安装和调试费用,以及原设备基础剩余价值的损失,即在保证设备正常工作条件和运行性能、客观合理的直接费用的前提下,假定设备从原设备搬迁到新的地点。根据《湖南省征补办法》第十二条的规定,对于企业设备的搬迁费以及技术设备因搬迁丧失学习使用时间价值,首先应由房屋征收管理部门与被征收人参照相关服务行业发展标准协商确定,若协商不成的,应当通过评估方法确定。此外,湖南省地级市也制定了征收补偿的相关实施办法,并规定了设备设施搬迁补偿标准。例如长沙、湘潭、衡阳三地的规定,基本上是对于可搬迁设备,一般可以根据搬迁实际发展情况分析评估后确定补偿费用;对于我们无法搬迁或者自己无法得到恢复正常使用的设备,则按相关法律规定学生通过风险评估方法直接确定补偿费用;对于已废弃的设备,则不予补偿。

(三)停产、停业损失补偿

      按照《湖南省征收补偿办法》第14条的规定,企业停产停业造成的直接损失,按照被征收房屋估价的每月7‰予以赔偿。停产停业期限,按照中国实际问题停产停业的月数进行分析计算。企业认为停产、停业损失超过上述计算标准的,应当在征收前一年度实际经营情况和有关证明材料提供给收房部门,由评估机构进行评估并给予赔偿。

      应当需要注意的是,如果不能擅自将住宅房屋改变为经营性用房,则存在问题征收时不给予停产停业损失经济补偿的风险;如果没有擅自改变非住宅建筑房屋用途的,则会有按照自己原有产品用途可以计算停产停业损失的风险。因此,云合专业律师网提醒您,您所在地区在准备征收时,请注意核实近年来在您的营业执照和纳税凭证上登记的相关信息,并注意收集和妥善保存其他相关证据,从而提高征收过程中的谈判标准,获得满意的补偿。

(四)临时安置补助费用及搬迁进行奖励成本费用等

       临时安置补贴一般都是在通过产权交换和执行过渡安置协议的情况下进行的。根据《湖南省征补办法》第二十条、第二十一条的规定,一方面企业如果在一个过渡安置工作期间可以自行进行解决资金周转用房的,则按照设区的市、县市制定的标准以及支付作为临时安置补助费。另一方面,如果房屋未按时交付,从逾期月份起,如果企业自行解决周转空间问题,如果过渡期延长不到12个月,应支付标准付款的150% ; 如果过渡期延长超过12个月,应支付标准付款的200% 。若政府可以提供资金周转管理用房,除继续发展提供企业周转用房外,过渡使用期限延期12个月以内,按照国家标准的50%支付;过渡期限延期超过12个月的,按照相关标准的100%支付。

       云合专业律师网提醒您,临时安置补偿金并不是政府必须支付给您的费用项目,具体取决于您选择的补偿方式。如根据《衡阳市中心城区发展国有企业土地上房屋进行征收与补偿制度实施管理办法》第三十二条的规定,停产停业损失补助费与临时安置补助费只计一项,不得通过重复数据计算。经济补偿或者一次性安置住房的,暂时安置和停产、停业造成的损失不予赔偿。另外,各地可以通过结合本地实际发展情况,对此费用的具体支付标准问题进行相关规定。因此,可以结合企业所在地的实际征收拆迁政策及相关规定,计算具体金额。

       对于搬迁奖励费用,一般由各市按照实际发展情况可以进行相关规定。

(五)人员遣散及安置费用

       这部分的成本“湖南省利维和补充措施”不是规定,根据律师的经验和与其他省份的实践相结合,对这部分成本可以结合企业的业务规模、人员组成和后重建的具体情况,有合理理由的征收部门提出索赔。一般通过企业进行搬迁的,需要支付工人停工期间的基本工资和社保费用或者其他相关工作生活补助费用。由于国家征用,劳动合同不能继续履行的,公司还有可能按照《中华人民共和国劳动合同法》的有关规定向劳动者支付赔偿金。
 

       综上所述,企业征收拆迁补偿所涉及的补偿种类及补偿技术标准,根据中国各地具体的规定及企业的相关工作情况以及存在具有一定的差异。此外,由于考虑到地方经济发展的特殊因素,谈判的可能性较大,效果较好。云合专业律师网具有多年拆迁维权工作经验,总结了一套时间短、效率高、能快速有效提高经济补偿的维权方式方法。通过诉讼和谈判,对拆迁人施加压力,为企业赢得与拆迁人同等的谈判地位,为企业争取合理的赔偿。同时,云合律师在进行拆迁工作中还注意维护中国企业的各方社会发展关系,让企业赢了补偿、也赢了关系,为企业征收拆迁后继续教育开展生产经营实践活动可以提供重要保障。

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