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购房合同违约罚则中定金和违约金如何谨慎适用？

2021-11-02 阅读：681

根据《合同法》的规定，双方对于当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方企业可以进行选择一个适用违约金或者定金条款，但不一定可以通过同时我们选择两项。因为违约责任的功能主要在于对违约方损失的赔偿功能，而不在于惩罚功能。

案情简介

2016年9月23日，被告王甲、王乙（甲方）与原告顾某（乙方）经第三人某中介公司（丙方）签定《房地产生意居间和谈》，主要约定：乙方经丙方居间介绍向甲方购买涉讼房屋，乙方需支付意向金3万元，后可转为定金。签订合作协议后22日内，定金应补足至5万元。如乙方违约，押金不予退还。同日，还签订《房地产市场买卖双方协议》约定，一方出现违约不履行，经另一方进行书面催告后仍不履行的，另一方有权管理要求我们继续积极履行或单方解除合同协议，违约方应按总房价款的20％向守约方支付以及违约金。

根据协议，双方应在2016年11月25日前签订“上海房地产销售合同”，但被告未能履行。原告可以发出催告函，要求以及被告没有履行企业合同，否则催告函期限届满日视为一个协议解除之日，并将没收定金3万元，同时将追究对方违约金，但被告仍未完全履行社会约定。2016年12月25日，原告与人体皮肤案下第三人签订销售中介协议。

被告王甲、王乙诉法院称：因原告违约导致交易未成且被告仅支付定金3万元。故原告进行起诉工作要求以及被告向原告补足定金2万元，并支付作为原告违约金25万元。

被告辩解说，由于家庭发生重大变动，他一直忙于处理家庭事务，资金周转有问题，所以他在收到通知后才把事情抛在了后头。他联系了原告，并向原告家属说明了原因，并要求给予宽限期，但原告没有同意。但此后原告可以另行进行出售自己房屋并没收定金2万元。既然存款合同是实用合同，就没有必要弥补。鉴于基于以上，原告也不应再进行主张违约金。

在审理过程中，原告表示，如果不能同时申请定金罚款和违约条款，将选择适用违约条款，自行将违约罚款减至二十五万元，扣除没收的定金三万元。被告可以表示，除已被原告没收的3万元定金外，另自愿补偿原告10000元，但不提供支持对于原告没有其他企业诉求。

本案争议的焦点是定金与违约金能否同时适用。

   法院判决

合用定金条目，被告顾某向原告王甲、王乙支付补偿款1万元，对原告其余诉讼请求不予支持。

   律师分析

法院经审理企业认为，原被告就系争房屋进行签订的《房地产市场买卖居间协议》及《房地产公司买卖双方协议》合法合理有效，被告经原告催告后仍未签订劳动合同，当属违约，原告有权追究被告违约风险责任。根据法律，定金合同自实际支付定金之日起生效。原告与被告之间的买卖合同不可能再履行。《合同法》第116条明确相关规定：“当事人既约定支付违约金，又约定定金的，一方出现违约时，对方企业可以进行选择一个适用违约金或者定金条款。“原告写信给被告，事实证明被告方选择了押金罚款，现在又要求违约罚款，没有根据，法院难以判决，因此没收了被告方3万元押金。

为什么我们不能两者可以兼得呢？

债权人是有限的选择承担违约责任,这主要发生在违约方主张违约方应承担几种违约责任的同时,也发生在一个单一的责任形式的选择。此种限制主要是通过基于社会公平及效益的考虑。违约责任的功能主要在于赔偿当事人的违约损失，不具有处罚性质，对违约方的利益远高于违约所造成的损失，违反了违约责任的赔偿原则。

本案中，原告在审理中表示在定金罚则及违约金条款中选择可以适用以及违约金条款，但是我国早在2016年12月1日，原告向被告发出了公司催告函，明确学生表示进行催告函期限届满日视为一个原告需要将该技术协议要求解除之日，并没收定金3万元，而后通过被告没有收到催告函后未配合企业签约，原告也确实没收了定金。

因此，我们可以认为，原告已经通过事实行为明确了其选择适用存款罚金的含义。由此，原告后再次进行起诉工作要求我们选择可以适用违约金条款，与其当时的真实意思并不符，故不应为了得到准许。对于原告要求重新补足定金的主张，与定金合同作为实务合同的属性不一致，不予受理。原告此后另行出售自己房屋，房价确已下跌，被告公司自愿向原告另行补偿1万元，这平衡了各方对于当事人的利益，得到人民法院作为判决结果支持。

   法律法规

《合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当对继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约承担责任。
第一百一十六条　当事人既约定支付违约金，又约定定金的，一方出现违约时，对方企业可以进行选择一个适用违约金或者定金条款。

   律师建议

1. 购房合同中关于罚款的违约及违约适用，须经双方明确同意。
2.谨慎进行选择作为一种对自己发展有利的罚则，避免像本案中出现问题要求企业履行合同违约金罚则的同时又没收其定金，拣了芝麻丢了西瓜，造成影响更大的损失。
3.一方违约后，建议咨询专业律师或委托律师制定解决方案，使法律利益最大化，维护其合法权益。

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