随着我国城市化的发展，越来越多的人住进城市，住进小区，由物业公司提供日常的建筑物及水电线路管道等设备的维护、小区绿化、垃圾清运等服务，那么住所地在小区内的企业或法人，以未与物业公司签订合同及未享受物业服务为由，不缴纳物业费，应如何认定？近期，新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院审理了一起物业服务合同纠纷。

某物业公司与房产公司签订《前期物业服务合同》，由该物业公司为该小区提供物业服务。某酒店住所地在该小区内，其系该小区的物业使用人，其于2016年注册营业，使用的高层或带电梯普通住宅，用于住宿、餐饮经营。物业公司与酒店未签订物业服务合同，酒店认为其没有享受物业服务，物业公司无权要求其缴纳物业费及垃圾清运费，该物业公司将被告酒店诉至法院，要求其支付拖欠的物业费、垃圾清运费360284.42元。

法院审理认为，房地产公司（建设单位）与物业公司（物业服务企业）签订的《前期物业服务合同》，合法有效，对业主（包括被告酒店）均具有约束力。被告酒店作为小区建筑物的组成部分，在原告物业公司的物业服务范围内，事实上与小区内其他业主共同享受了（物业公司对共用污水管道疏通、上下水管网、化粪池、电力线路维护等）公共区域的物业服务，物业公司向被告酒店主张物业服务费，有事实依据。建筑物共有部分因物业服务而受益，业主作为权利人及受益人理应承担由此产生的义务，向物业公司支付物业费。

被告酒店以未享受物业服务为由抗辩不应当支付物业费，与法律规定相悖。被告酒店自行聘请人员对经营场所内进行设备维护、保洁、通风、照明、值守和秩序维护等工作，系针对其所拥有的建筑物专有部分，也是其行使所有权及自主经营权所必须支出的必要成本，与物业公司对建筑物共有部分进行的物业服务并不冲突。后法院遂判决被告酒店支付原告物业公司物业管理费、垃圾清运费。

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权属于一种集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，三种权利具有不可分离性。业主对专有部分的所有权是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础，决定着业主对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时，对共有部分的管理负有相应的义务，不得以放弃权利不履行义务。因此，本案中，被告不能以未签订物业服务合同及未享受物业服务为由，不缴纳物业费。