二手房交易中,房屋买卖合同卖方违约,增值损失怎么办？
2021-10-21 阅读：38
近年来由于楼市的火爆以及房屋价格持续上涨，市场因素波动异常，导致二手房交易存在着多重风险。其中买受人购买房屋后因卖方一房多卖、抵押、查封等情形致使合同无法履行，导致损失随时间延长不断扩大，其中纠纷争议焦点主要集中在因卖方违约，房屋买卖合同是否应当继续履行、房屋增值部分损失（也即房屋差价损失）能否得到支持等相关问题。
一、因卖方违约应当赔偿房屋增值部分损失的法律依据
1、《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”
2、上海市高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
“……对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失……”
二、关于因卖方违约而导致的房屋增值部分损失，是否一定会产生，需要根据房屋买卖合同的相关因素如解除时间、买方是否支付房款以及支付房款的多少、卖方是否再次将房屋出售等综合确定，总的来说，分为以下情形：
1、卖方违约，合同起诉到法院之前已经解除，合同从签订到解除时间间隔较短（房款已经退还给买方），卖方未再次出售房屋。对于二手房买卖来说，此种情形下买卖双方从签订二手房屋买卖合同到撤销资金监管，取消交易的时间可能不会间隔太长，加之在卖方未再次出售房屋的情况下，法院对房屋增值部分损失支持的可能性较小。例如：买卖双方从签订合同到合同解除时间共计40天，卖方未再次出售房屋，买方也未购买其他二手房，此种情形下，在买方提供同小区房屋差价证据的情况下法院仍认为房屋增值部分损失并未实际产生，对买方此项请求不予支持。
2、卖方违约，合同在起诉到法院之前并未解除，合同从签订到解除时间间隔较长，买方要求解除合同、退还购房款、赔偿损失（包含房屋增值部分损失）情形。 此种情形下，如果房屋买卖合同的签订到解除跨越几个月份，那可以认定为房屋增值部分的损失已经实际产生，无论是从鼓励交易还是从保护守约方合法权益的角度考虑，房屋增值部分的损失都应当是存在的，只不过考虑到此类案件通常都含有违约金、其他损失的诉求，可以对房屋增值部分损失综合判定予以支持。但是部分地区对此种情形下房屋增值部分损失仍然持保守态度，没有相关指导意见或会议纪要指引，仅有个别案例综合判定支持少部分房屋增值部分损失。
1、比照最相类似房屋市场成交价与房屋买卖合同成交价之差确定房屋增值部分损失。
最相类似房屋确定的标准：首先是同户型同幢同楼层；其次是同户型同楼层相邻幢；再次是相同区域内房屋，证据的搜集可以考虑从中介公司询价并出具情况说明，安居客等二手房网络交易平台出具的相关数据确定等。
2、通过卖方将房屋再次出售价格（或买方购买同类型同地段房屋价格）与房屋买卖合同成交价的差额确定房屋增值部分损失
3、通过委托评估机构评估确定房屋增值部分损失
①可以在诉讼前委托具有相应资质的评估机构进行评估，除了房屋增值部分损失数额的确定外，如何确定评估的截止期限也是重要问题。这为诉请数额确定及法院裁判提供了赔偿标准，同时，诉前委托评估机构被对方提出异议的可能性较大。
②也可以在诉讼中申请法院对房屋增值部分损失进行评估，优点是被对方提出异议的可能性较小，缺点是该部分诉请数额不确定以及存在不被法院准许的可能。
总的来说，对于房屋增值部分损失的认定是在确定房屋增值部分损失存在的前提下，考虑买方的履约情况、审理期间房屋涨跌情况、卖方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、扣除买方未采取措施不当扩大的损失等情形，同时结合房屋买卖合同约定的违约金数额进行综合判定的。
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